Ngày 29/05/2026, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Công văn 4551/NHNN-CSTT, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 đến 31/12/2026, gửi tới 25 ngân hàng thương mại. Nội dung chính cho phép các ngân hàng loại bỏ phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với năm 2025 đối với các dự án nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng BĐS theo Công văn 11686/NHNN-CSTT.

Đây được xem là động thái điều chỉnh chính sách quan trọng, phản ánh chủ trương của NHNN trong việc nắn dòng vốn tín dụng vào các phân khúc bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, sản xuất và thu hút đầu tư FDI, thay vì các hoạt động mang tính đầu cơ.

Theo đánh giá từ Chứng khoán KBSV, chính sách này sẽ hỗ trợ tích cực cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế của Chính phủ thông qua thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Việc khơi thông dòng vốn cho bất động sản khu công nghiệp và khu chế xuất sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng công nghiệp và nâng cao năng lực tiếp nhận các dự án FDI mới, đặc biệt trong bối cảnh xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu ra khỏi Trung Quốc vẫn đang tiếp diễn.

Tuy nhiên, giới phân tích cũng đưa ra đánh giá thận trọng về mức độ tác động thực tế. Tính đến giữa tháng 3/2026, dư nợ cho vay nhà ở xã hội mới chỉ đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với quy mô chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng. Con số này chỉ chiếm 0,2% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Bên cạnh đó, dư nợ cho vay khu công nghiệp và khu chế xuất toàn hệ thống cũng được ước tính là không lớn.

Do đó, KBSV đánh giá dư địa tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tăng thêm từ chính sách này là tương đối hạn chế, ước tính chỉ khoảng 1-2%. Tác động tích cực được kỳ vọng sẽ tập trung ở các doanh nghiệp có dự án triển khai thực tế, do chính sách chỉ có hiệu lực đến hết năm 2026.

Phía Mirae Asset cũng đồng quan điểm khi đánh giá nhóm khu công nghiệp là đối tượng hưởng lợi rõ ràng nhất trong cấu trúc chính sách lần này. Cơ chế loại trừ dư nợ khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi hạn mức cho phép các ngân hàng tự tin giải ngân vốn trung và dài hạn – đây là điểm mấu chốt, bởi các dự án hạ tầng khu công nghiệp có thời gian hoàn vốn dài và trước đây thường bị hạn chế khi ngân hàng gần chạm trần tín dụng bất động sản.

25 ngân hàng trong danh sách được mở rộng dư địa tín dụng tại hai phân khúc ưu tiên, hỗ trợ tăng trưởng cho vay và thu nhập lãi thuần (NII) trong năm 2026. Đây là tín hiệu tích cực về định hướng chính sách, đặc biệt trong bối cảnh nhiều ngân hàng đã gần chạm trần tín dụng bất động sản từ đầu năm.

Với nhóm bất động sản, khi dòng vốn của chủ đầu tư được ngân hàng bảo lãnh và giải ngân ổn định, tiến độ xây dựng được đảm bảo, từ đó kích hoạt các gói tín dụng người mua nhà. Điều này giải quyết bài toán cốt lõi của thị trường nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa doanh nghiệp nhà ở xã hội thuần túy và doanh nghiệp bất động sản đại đô thị có kèm một phần nhà ở xã hội. Chính sách này chỉ tháo gỡ điểm nghẽn vốn cho phân khúc nhà ở xã hội theo định nghĩa pháp lý – không áp dụng đại trà.

Nhóm hưởng lợi cuối cùng là xây dựng và vật liệu xây dựng. Khi khu công nghiệp và nhà ở xã hội được đẩy nhanh tiến độ nhờ nguồn vốn tín dụng thông thoáng hơn, nhu cầu xây lắp và vật liệu sẽ tăng theo – đặc biệt trong nửa cuối năm 2026 khi các dự án bắt đầu thực sự giải ngân. Đây là tác động có độ trễ, nhà đầu tư nên chú ý thời điểm.